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家づくりのキーワード|後悔のない〈住宅ローン〉の選び方

後悔のない住宅ローン選びのためのチェックポイントとは?住宅ローンに詳しいFP(ファイナンシャルプランナー)の高橋先生にお話を伺いました。

本当に、住宅ローンは難しいんですよ。

いろんな商品があるので、一概に「これがオススメです」とは言い切れないのが住宅ローンの難しいところ。まずはどんな種類があるのか、その特徴を知るとともに、メリットやデメリット、自分たちのお金の動きや生活スタイルに何が合っているか見極めることが大切です。

まずは金利タイプと金利をチェック。

金利の動向チェックは必須!

住宅ローンには、「フラット35」のような、借り入れしたときの金利がそのままずっと変わらない〈固定金利〉タイプと、金融情勢の変化によって金利が変化する〈変動金利〉タイプがあります。変動金利タイプの中には「当初○年間は○%」と決まっていて、一定期間を過ぎたら変動型に切り替わる〈固定期間選択型〉というものもあります。

まずはこの中からどれが自分たちに合うのか考えましょう。固定金利タイプを選択すれば返済額が変わらないという安心感はあるのですが、変動金利タイプよりも金利が高く設定されています。それに比べ変動金利タイプは固定金利タイプよりも金利が低く借りられますが、借りたときの金利は分かっていてもその先どうなるかは分からないというリスクがあります。

余裕のある返済プランを!

例えば3,000万円を30年の返済プランで借りたとします。金利が0.35%だとすると毎月の返済金額は87,797円。しかし金利が1.05%にアップしたら、毎月の返済プランは97,182円と、1万円もアップしてしまうんです。

これから住宅ローンを借りる方は、金利の高い住宅ローンで借りるつもりで資金を用意して、借りる際は、金利の低い住宅ローンで借りるのもひとつの方法かもしれません。その場合は、1万円は確実に貯めておくんです。そして金利が上がってきたときには、そのお金を繰り上げ返済に充てたり、借り換えの諸費用にしましょう。低い金利の住宅ローンじゃないと家が買えないっていう人は、金利が上がったら返済ができない、つまり資金計画に無理があるということなんです。

返済方法を比較検討する

2つの返済方法をチェックしましょう

住宅ローンの返済方法には、〈元利均等返済〉と〈元金均等返済〉の2つのパターンがあるんですよ。元利均等返済は、元金と利息を合わせた金額を返済期間で均等に割る方法。それに対し、元金を返済期間で均等に割って、利息はその時点の残債に合わせた金額で算出するのが〈元金均等返済〉です。

総返済額が少ない方が良いという人と、月々の返済額が少ない方が良いという人、考え方によってどちらを選ぶかが変わってきます。

諸費用や中間費用をチェック

金融機関によって金額設定が異なるので、しっかり比較検討を!

住宅ローンは月々の支払いだけではなく、保証料事務手数料印紙税登記費用などの諸費用がかかります。また、繰り上げ返済に手数料がかかる場合もあります。住宅ローンを組む金融機関によって金額が違うので、こちらもちゃんと比較検討してみるのがおすすめです。
ほかにも注文住宅の場合は、中間金を支払う必要がある場合があるので、つなぎ融資をやっているかどうかも忘れずにチェックしておくことが必要です。

団信の内容をチェック

住宅ローンを組む際は、団信(団体信用生命保険)への加入が条件となることが多いです。団信とは、ローンの契約者が死亡したり重度の障害などで返済が不可能になった場合、ローンの残債を保障してくれる一種の生命保険のことです。団信は3大疾病付きになっている場合が多いので、住宅ローンを組むのであれば、今まで入っていた生命保険の内容を見直して、そちらに回していたお金を住宅ローンに当てることもできますよ。

無理のない返済プランの立て方は?

「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」で考えるのが大切!

初めて家を建てる方に「いくらまでなら借りられますか?」と聞かれることが多いのですが、銀行が貸してくれる金額をそのまま借りてしまうのはハイリスクです。「いくら借りられるか」ではなく、いくらだったら返済できるのか、月々の返済額で考えるのが良いですね。

住宅ローンの返済額は、収入に対して20%が目安

現在の住宅ローン比率は、住宅金融支援機構ですと年収に対する30%または35%まで貸してくれます。銀行だと40%くらいまで貸してくれる金融機関もあります。しかしこのパーセンテージで借りてしまうとちょっと借りすぎじゃないかなと思いますね。会社員ですと、年収のおよそ20%(多い人は30%)は税金と社会保険料で引かれてしまいます。残りの8割で生活していかなくちゃいけないので、収入に対する住宅ローン比率は20%くらいが妥当だと思いますね。

ボーナス払いは避けた方がベター!

今みたいな時代は、ボーナス払いは避けた方が良いかもしれないですね。今はボーナスがあるかもしれませんが、もし会社の業績が下がったら、まず下がっていくのはボーナスです。住宅ローンは月々で返済して、もしボーナスが出たらちゃんと残しておいて、貯金や繰り上げ返済に使うのが良いと思いますよ。

お金の知識をつけることが大切

住宅ローンは選択肢も多く先の見通しが立てにくいので本当に難しいんです。だからこそ、住宅ローンを組むのであれば、最低限の勉強をして、実際に住宅ローンを借りた人などいろんな人に話を聞くことが必要不可欠だと思いますよ。この時代を生き抜くには、お金の知識は必須。金利が上がったり下がったりした時の対処法を知らないと損をしますので、どんな選択肢があって、自分たちのライフスタイルやプランにマッチするのはどれなのかを考えてみることが大切です。


お話を伺ったのは…

高橋昌子先生

暮らしのマネープラン相談センター所長/サーティファイドファイナンシャルプランナー(CFP)/日本証券アナリスト協会 認定アナリスト(CMA)/家族信託コーディネーター

石川県出身。平成7年北陸で初めて独立系女性FPとして活動を開始。「お金のことを知ることは、社会を知ることであり、それは自分自身の人生を考えることに通じる」をモットーに、資産運用・保険・住宅ローン・社会保険・税金・相続などのトータルなマネープランのセミナーと相談業務に取り組む。

株式会社 FPサポート研究所

石川県金沢市此花町3-2 ライブ1ビル 1F
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